公寓与普通住宅最核心的区别在于产权性质。普通住宅一般为70年产权，属于标准的居住用地性质；而公寓多为40年或50年产权，属于商业或综合用地性质。这一差异直接影响到落户政策、水电费标准等后续使用成本。
从建筑规范来看，住宅必须满足国家《住宅设计规范》要求，包括日照时间、层高等硬性指标；而公寓通常执行的是《办公建筑设计规范》，在采光、通风等方面标准相对较低。这也是为什么很多公寓户型存在暗卫、无阳台等设计缺陷。
住宅执行民用收费标准，而公寓普遍按商业标准收费，以某二线城市为例：住宅电费0.5元/度，公寓则高达1.2元/度，长期居住成本差距明显。
公寓因包含更多公共设施（如大堂、电梯等），物业费通常是同地段住宅的1.5-2倍，平均在5-8元/㎡/月。
住宅小区通常配备完善的儿童游乐、健身设施，且住户相对稳定；而公寓更侧重商务属性，可能存在办公、民宿等混合业态，人员流动性大，私密性和安全性相对较差。实测数据显示，住宅区的夜间噪音值比公寓低30%以上。
从资产增值角度看，住宅升值潜力通常优于公寓。统计显示，近5年重点城市住宅均价涨幅比公寓高出15%-20%。此外，公寓转让时税费高达成交价的10%-15%，而住宅满两年仅需1%-3%。
过渡性居住或投资出租可考虑公寓，总价低、不限购是优势；长期自住或家庭生活建议选择住宅，虽然首付比例较高，但后续使用成本低、居住舒适度高。建议购房者结合自身资金状况、居住周期等综合考量。
• 住宅可申请公积金贷款，公寓只能商业贷款
• 住宅天然气入户率100%，公寓可能限制明火
• 住宅停车位配比1:1以上，公寓通常不足1:0.8
• 住宅垃圾清运免费，公寓可能收取额外服务费